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重磅！國務(wù)院：允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用地

2020-06-11 來源：地產(chǎn)與商業(yè) 評(píng)論：0

摘要：國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，其中支持租賃住房建設(shè)的內(nèi)容備受關(guān)注：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
1、商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招
自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場(chǎng)可改建公寓，這個(gè)政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢(shì)。商場(chǎng)通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
這什么概念？就是把商場(chǎng)改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及回報(bào)，開發(fā)商也多了更多選擇。

2、新政下的商業(yè)新機(jī)遇
目前中國住宅租賃市場(chǎng)涉及人口達(dá)1億以上，整個(gè)市場(chǎng)容量已經(jīng)突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體還只是以個(gè)人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場(chǎng)將成為開發(fā)商的必爭(zhēng)之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。
這兩年的房價(jià)，除嚴(yán)控的一線城市，其他城市甚至不入流的縣級(jí)市都全面上漲。到了2018年第三季度的新政后漲勢(shì)稍稍維穩(wěn)，但房租又了開始新一輪暴漲，已經(jīng)成為當(dāng)下年輕人的噩夢(mèng)。

整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)正迎來最好時(shí)刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場(chǎng)轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。
3、開發(fā)商要轉(zhuǎn)換思維模式
這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場(chǎng)就有500多個(gè)，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場(chǎng)處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，也必須要轉(zhuǎn)化思維模式，主要有以下三點(diǎn)：
1、從控制土地到控制資源
以前房地產(chǎn)開發(fā)要控制土地，未來房地產(chǎn)開發(fā)要控制資源。因?yàn)殡S著人們生活水平的提高，對(duì)居住環(huán)境的要求也會(huì)越來越高，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的重心會(huì)轉(zhuǎn)移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉(xiāng)村田園等資源。
資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關(guān)鍵。但是在控制資源的時(shí)候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農(nóng)田，文保、文化遺產(chǎn)，風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)，古城、古村落等。
2、從拿地賣房到自持物業(yè)
以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點(diǎn)方案出臺(tái)，積極發(fā)力租賃市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣房”向出售與自持運(yùn)營并舉的時(shí)代過渡，可以預(yù)計(jì)，未來將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉(zhuǎn)持”的改變，也要求開發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營能力。
3、從注重規(guī)模到注重模式
未來，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，不會(huì)是你的項(xiàng)目規(guī)模能夠做多大，而是你的項(xiàng)目模式能夠走多遠(yuǎn)。“商業(yè)綜合體+社區(qū)（公寓）”的模式，使得萬達(dá)在全國各地開花結(jié)果，其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，萬達(dá)的模式具有可復(fù)制性。因此在做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，要注重兩點(diǎn)：可復(fù)制性的模式+有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，它們將決定你的項(xiàng)目能夠走多遠(yuǎn)。
拓展閱讀
《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求
指導(dǎo)思想：全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì)以及中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神，認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
發(fā)展目標(biāo)：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育市場(chǎng)供應(yīng)主體
發(fā)展住房租賃企業(yè)：充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)：充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。
支持和規(guī)范個(gè)人出租住房：落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

三、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)
完善住房租賃支持政策：各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

四、完善公共租賃住房
推進(jìn)公租房貨幣化：轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
提高公租房運(yùn)營保障能力：鼓勵(lì)地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。

五、支持租賃住房建設(shè)
鼓勵(lì)新建租賃住房：各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。
允許改建房屋用于租賃：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

六、加大政策支持力度
給予稅收優(yōu)惠：對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

七、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管
落實(shí)地方責(zé)任：省級(jí)人民政府要加強(qiáng)本地區(qū)住房租賃市場(chǎng)管理，加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題。城市人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享。

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